Impugnativa di delibera e rappresentanza dell’amministratore di condominio

“In tema di Condominio.”
Le due relazioni dell’Avvocato P. Trabucco, del Centro Studio APPC Genova e del Centro Studi Nazionale APPC, sono di particolare interesse per la sistemazione teorica e per le soluzioni pratiche in relazione a due aspetti fondamentali della vita in Condominio e cioè le problematiche relative all’impugnativa di delibera assembleare condominiale e quella relative alle attribuzioni e  alla rappresentanza dell’Amministratore di Condominio. Su tali aspetti e situazioni ha inciso la riforma del Condominio del 2012 in maniera rilevante : si ritiene pertanto che le due relazioni,che vengono “accorpate” per comodità del lettore, possano essere di utilità, non solo per i professionisti della materia ma per gli stessi condomini, alle prese con le novità normative in materia condominiale.

L’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea

Nel preparare questo intervento dedicato ai problemi operativi ed alle possibili soluzioni relative all’impugnazione delle delibere condominiali, ho cercato di pormi dal punto di vista del condomino che si trova di fronte ad una decisione assembleare che non condivide, e si chiede che cosa sia possibile fare concretamente.

Se non vi è dubbio che la soluzione astrattamente più semplice potrebbe apparire quella di rivolgersi all’amministratore chiedendo la convocazione di una nuova assemblea ove rettificare la delibera che si assume essere viziata, eventualmente sostituendola con altra adottata nel rispetto della legge, è altrettanto vero che questa soluzione nella pratica si rivela difficilmente percorribile per tutta una serie di ragioni.
Innanzitutto bisogna considerare i tempi tecnici occorrenti, posto che la legge, come vedremo, dispone che l’autorità giudiziaria debba essere adita entro trenta giorni dalla data della delibera se il condominino era presente (o da quella della comunicazione se era assente): in questo lasso di tempo il condominio dovrebbe attivarsi presso l’amministratore, il quale a propria volta dovrebbe prontamente convocare una nuova assemblea, rispettando il termine di almeno cinque giorni liberi tra la comunicazione dell’avviso di convocazione e la data fissata per la nuova assemblea, chiamandola a deliberare nuovamente sul punto in questione.

Anche in presenza di un amministratore estremamente solerte e collaborativo, l’assemblea nuovamente convocata potrebbe peraltro andare deserta, o non raggiungere il quorum necessario per la valida costituzione, con il rischio di non essere poi più nei termini per proporre l’impugnazione, ragione per cui, come detto, raramente si tenta questa strada.

Tralasciando in questa sede tutto ciò che riguarda la mediazione, obbligatoria per le controversie in ambito condominiale di cui all’art. 71 quater delle disp.att. CC, con la conseguente necessità di attivarsi innanzitutto in tal senso, il condomino potrà opporsi alla delibera chiedendone l’annullamento con il rimedio dell’impugnazione -e cioè con un’azione giudiziaria- che verrà quindi di seguito analiticamente seppur brevemente esaminanta.

All’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea è dedicato l’art. 1137 del Codice Civile -articolo già presente nel Codice del 1942 e modificato dalla recente legge di riforma del Condominio (Legge n° 220 del 11.12.’12, in vigore dal 18.06.’13)- ove, dopo aver premesso che le delibere adottate a norma degli articoli precedenti “sono obbligatorie per tutti i condomini” si specifica che “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condominio assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

Innovando rispetto al testo previgente, ma recependo un orientamento ormai da tempo consolidato in giurisprudenza, l’articolo in questione ha esteso espressamente la possibilità di impugnare la delibera assembleare anche a coloro che al momento della votazione se ne sono astenuti, cosa che la giurisprudenza più remota -e così almeno sino agli anni ’70- tendeva invece ad escludere: secondo l’orientamento più recente invero, (Cass. n° 6671/88) l’astenuto veniva equiparato al dissenziente, nel senso che non avendo egli votato, la delibera in questione non potrà certo dirsi frutto -anche- della sua volontà, parimenti a quanto accade per chi non l’ha approvata.

Chiarito quindi che tutti i condomini, siano essi presenti, assenti o dissenzienti, hanno ormai pacificamente la facoltà di impugnare le delibere assembleari, il legislatore specifica poi che il termine per adire l’autorità giudiziaria decorrerà per gli assenti -ovviamente- non dalla data della deliberazione ma da quella di comunicazione della stessa: in proposito si evidenzia come la giurisprudenza abbia avuto occasione di affermare che l’onere della comunicazione grava sull’amministratore, mentre non sussiste per il condomino alcun obbligo di attivarsi per conoscere la delibera (Cass. n° 29386/11).

Come visto dunque la norma prevede che il condomino possa adire l’autorità giudiziaria contro le delibere contrarie alla legge od al regolamento chiedendone l’annullamento nel termine di trenta giorni, ma non fornisce alcuna indicazione circa la distinzione tra delibere nulle e meramente annullabili, foriera invece di innumerevoli interventi da parte di dottrina e giurisprudenza.

La questione invero riveste una notevole rilevanza pratica ai fini dell’impugnazione, in quanto mentre non vi è dubbio che le delibere considerate meramente annullabili debbano necessariamente essere impungnate entro il termine di trenta giorni -che peraltro l’articolo in esame definisce altresì perentorio, e quindi non prorogabile neppure su accordo delle parti- con la conseguenza che oltre tale termine il condomino non potrà più proporre l’impugnazione (o che, qualora proposta, verrà respinta per decadenza dal relativo diritto) soprattutto per il passato si riteneva che le delibere nulle non fossero soggette a detto termine di decadenza, ma potessero essere impugnate in ogni tempo.

E così tra le delibere meramente annullabili si annoverano quelle lesive di interessi meramente strumentali, connessi al procedimento di costituzione dell’ assemblea od alla formazione della volontà assembleare, quali ad es.° il mancato rispetto del quorum per l’approvazione del bilancio, o della nomina dell’amministratore, mentre dovranno ritenersi nulle quelle lesive di interessi sostanziali, quali veri e propri diritti soggettivi, come ad es.° il vietare con delibera assunto a maggioranza che il piano fondi possa essere destinato ad esercizio di attività commerciali, o ancora delibere aventi un oggetto illecito od impossibile, o relative a parti di proprietà esclusive, oltre ovviamente alle ipotesi in cui il Codice ne preveda espressamente la nullità, come ad es.° all’art. 1117 ter ove in tema di modificazioni delle destinazini d’uso prevede che “La convocazione dell’assemblea a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso”.

Riprendendo la distinzione operata dalla Cassazione a Sezioni Unite (n° 4806/2005), il Tribunale di Genova ha recentemente ribadito che “Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell’assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall’art. 1137 CC le altre delibere -contrarie alla legge o al regolamento di condominio- tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad es. per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell’organo collegiale, in relazione all’oggetto della delibera da approvare”(n° 14599/’12).

Nello stesso senso il Tribunale di Torino ha poi puntualizzato che “la mancata tempestiva comunicazione, a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, bensì l’annullabilità della delibera condominiale” (n° 2396/’14).

La norma termina occupandosi della sospensione delle delibere assembleari, chiarendo espressamente come la proposizione dell’impugnazione non sospenda di per sé l’esecuzione della delibera, sospensione che potrà essere invero ordinata dall’autorità giudiziaria a seguito di specifica istanza da proporsi eventualmente anche prima dell’impugnazione, qualora si fornisca prova che sussistono i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora, propri dei procedimenti a natura cautelare.

Onde evitare che le impugnazioni delle delibere assembleari possano giungere a paralizzare la gestione condominiale, il legislatore ha infatti escluso la sospensione automatica, demandando al giudicante la valutazione, da effettuarsi nel caso concreto, dell’opportunità o meno della sospensione stessa: qualora il giudice ravvisi la concreta possibilità che il diritto vantato sussista (fumus) e che possa essere di pregiudizio alla sua tutela il tempo occorrente per lo svolgimento del processo relativo all’impugnativa (periculum), sospenderà la delibera, in caso contrario invece la stessa conserverà la propria efficacia sino all’eventuale pronuncia di annullamento.

In merito si segnala infine che, proprio per le potenziali conseguenze sulla gestione condominiale, raramente la sospensione viene concessa, e quasi mai per ragioni economiche soggettive, anche se la situazione di crisi generalizzata ha portato ad una maggior considerazione di tali aspetti: pertanto a meno che la somma richiesta -sulla base della delibera impugnata dal condomino- non sia di una entità oggettivamente tale da provocare un vero e prorpio dissesto finanziario, difficilmente l’autorità giudiziaria si pronuncerà a favore della sospensione.

Avv. Patrizia Trabucco

centro studi nazionale appc

 

 

Attribuzioni e rappresentanza dell’amministratore

Alle attribuzioni dell’amministratore è dedicato l’art. 1130 del Codice Civile, articolo che è stato oggetto di profonda modifica e di notevole ampliamento ad opera della Legge di riforma del Condominio (Legge n° 220/’12 in vigore dal 18.06.’13 e Legge n° 9/’14 -di conversione del D.L. n° 145/13).

Dopo aver premesso che le attribuzioni ivi contenute si aggiungono a quanto già previsto dall’articolo precedente e dalle vigenti disposizioni di legge, la norma in esame articola in ben dieci punti le competenze dell’amministratore, in parte riprendendo le previsioni ante novella, in parte introducendone di nuove.

Posto che la vastità della norma non consente in questa sede particolari approfondimenti, esaminando analiticamente ancorché in maniera necessariamente sintetica i singoli punti, si può evidenziare quanto segue:

1) “eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio”

-Come nel testo previgente, la prima attribuzione conferita dal legislatore all’amministratore è quella di eseguire le deliberazioni dell’assemblea dovendo con quest’espressione intendersi e ricomprendersi anche il porre in essere tutte quelle attività collaterali e sussidiarie finalizzate all’esatto adempimento di quanto deciso: si pensi ad es.° ad una delibera avente ad oggetto dei lavori straordinari ed a tutta l’attività amministrativo/burocratica occorrente per permettere l’inizio dei lavori, quali la sottoscrizione del contratto d’appalto, od alla predisposizione del riparto spese e all’effettuazione dei pagamenti all’impresa.

In merito a tale attribuzione il problema che da sempre dottrina e giurisprudenza si pongono, nel silenzio della legge che neppure in occasione della riforma si è pronunciata sul punto, è quello relativo all’esecuzione delle delibere illegittime, e cioè se l’amministratore debba o meno dare esecuzione ad una delibera viziata sia essa annullabile o affetta da nullità, anche in considerazione delle responsabilità cui teoricamente incorre per omessa esecuzione della delibera. Si pensi ad es.° ad una delibera di approvazione del bilancio consuntivo che non raggiunga le maggioranze prescritte dalla legge: in tali casi generalmente ne darà atto direttamente a verbale e procederà con la convocazione di un’altra assemblea chiamata nuovamente a deliberare sul punto, ma potrebbe anche attendere il decorso del termine per l’impugnazione per poi darvi ugualmente esecuzione.

-Il punto 1) prevede poi la convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, argomento che il legislatore riprenderà al successivo punto 10) dello stesso articolo e cui dedicherà l’intero articolo 1130 bis introdotto con la riforma, e del quale tratteremo infra.

-Detto punto si conclude con la riproposizione tra le attribuzioni a carico dell’amministratore di quella di curare l’osservanza del regolamento di condominio, a cui deve essere correlato l’anch’esso novellato art. 70 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, che prevede la possibilità di stabilire, in caso di infrazioni, sanzioni pecuniarie sino ad un massimo di 200,oo euro (800,oo in caso di recidiva), da devolversi al fondo per le spese ordinarie, e da comminarsi previa delibera assembleare adottata con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art.1136 CC (maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio).

disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”
La riforma ha ampliato notevolmente anche la parte normativa dedicata alle parti comuni dell’edificio, sia per quanto attiene all’elencazione delle stesse e di cui al novellato art. 1117 CC, sia con riferimento alla possibilità di modificare le destinazioni d’uso dei beni comuni -di cui all’art. 1117 ter CC, introdotto appunto dalla riforma, sia per quanto attiene alla tutela delle destinazioni d’uso dei beni comuni, di cui all’art. 1117 quater, anch’esso di nuova introduzione: in quest’ultimo articolo in particolare si prevede espressamente la possibilità per l’amministratore di diffidare l’esecutore di attività che incidano negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso.

-Ovviamente anche a prescindere dall’introduzione di tale previsione normativa ed al di fuori di detta specifica ipotesi, l’amministratore ben potrà ad es.° richiamare i condomini al rispetto del corretto uso dei beni comuni.

3)“riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni
-Da sempre rientra nei normali poteri dell’amministratore l’attivarsi anche giudizialmente per la riscossione di contributi condominiali ai sensi dell’art. 63 disp. att. CC che avremo occasione di meglio approfondire occupandoci della rappresentanza, ma la novità introdotta dalla riforma sul punto consiste nel fatto che -contrariamente al passato- adesso per l’amministratore ciò costituisce un vero e proprio obbligo, foriero di responsabilità a suo carico qualora non venga adempiuto, a meno che non ne venga espressamente dispensato dall’assemblea.

L’art. 1129 n° 9 dispone infatti che l’amministratore “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea…è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi…” .

4)“compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”

-In termini generali si può dire che tale compito spettava all’amministratore anche prima della riforma, ma come meglio vedremo trattando la rappresentanza, in oggi il potere dell’amministratore in merito alla proposizione di azioni a difesa e tutela delle parti comuni, in mancanza di una preventiva delibera assembleare autorizzativa, deve ritenersi limitato alla proposizione di azioni cautelari, tali cioè, dato il carattere di urgenza, da non consentire di attendere i tempi tecnici occorrenti per la delibera senza subire un pregiudizio.

5)“eseguire gli adempimenti fiscali

-Negli corso degli anni sono venuti ad aumentare sempre più gli adempimenti di natura fiscale posti a carico del condominio, e quindi l’amministratore dovrò provvedere ad es.° per i condomini di nuova costituzione, o comunque il condominio ne sia sprovvisto, a richiedere il codice fiscale (ricordiamo che ancorché espresso in forma numerica quello attribuito al condominio è un codice fiscale e non una partita iva, non svolgendo il condominio attività d’impresa) o ancora, posto che con la finanziaria del 1998 il condominio è divenuto sostituto d’imposta, l’amministratore dovrà provvedere a presentare la specifica dichiarazione dei redditi (Modello 770) ed a versare le ritenute d’acconto sui pagamenti effettuati, e ancora in generale ad intrattenere i rapporti con gli uffici finanziari e l’anagrafe tributaria.

6)“curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generealità dei singoli proprietarie dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili

-Tra le attribuzioni introdotte dalla riforma che più hanno fatto discutere ci sono sicuramente quelle contenute nell’appena citato punto 6), che peraltro ben si inserisce nel disegno del legislatore volto ad imporre all’amministratore una più corretta ma anche regolare attività di gestione del condominio, attività che deve quindi essere documentata pressoché quotidianamente ed in modo analitico.

-Quindi se da un lato il legislatore, ha raddoppiato il numero di condomini oltre il quale la presenza dell’amministratore è obbligatoria (divenuti più di otto nel novellato art. 1129 CC), lasciando così alle realtà numericamente più piccole -ma non per questo necessariamente anche meno complesse- la possibilità di una gestione diretta, dall’altro ha però mostrato una chiara propensione per una figura sempre più professionale di amministratore.

-E l’estrema importanza conferita dal legislatore alle attribuzioni appena descritte si evince chiaramente anche dal fatto che il mancato rispetto degli obblighi ivi previsti è espressamente inserito all’art. 1129 n° 7 CC tra le gravi irregolarità che possono addirittura dare luogo alla revoca giudiziale dell’amministratore.

-Prima dell’introduzione dell’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale generalmente l’amministratore acquisiva le informazioni relative ai condomini attraverso il passaggio delle consegne ed a meno di eventi particolari, continuava ad utilizzare i dati già in possesso dei suoi predecessori. Accadeva così di sovente che solo in occasione di situazioni di morosità, accingendosi ad azionare il procedimento giudiziale di recupero crediti il legale appurava dai controlli preventivi che i dati in possesso dell’amministratore non erano corretti, ad es.° perché chi si riteneva essere il proprietario era in realtà un mero usufruttuario oppure perché vi erano più comproprietari o ancora perché l’immobile in questione abitato dal figlio era in realtà di proprietà della madre, tutte ipotesi foriere di pesanti conseguenze circa la validità degli avvisi di convocazione e delle delibere assembleari.

-Se non vi è dubbio che con l’introduzione -e soprattutto con la corretta tenuta- del registro di anagrafe i problemi sopra descritti dovrebbero essere risolti, non si può non fare almeno un cenno alle svariate polemiche suscitate dalla sua introduzione, giunte sino al garante della privacy che con una pronuncia dello scorso anno -newsletter n° 387 del 28.04.’14- ha espressamente escluso a carico dei condomini l’obbligo di produrre il rogito di compravendita per attestare la titolarità dei diritti sul bene, e ciò in aperto contrasto con quanto previsto dall’art. 66 delle disp.att.CC che richiedono espressamente la copia autentica del rogito di compravendita.

-Oltre ai dati relativi ai condomini (ed ai titolari di altri diritti reali sull’immobile), nel registro deve altresì essere annotato ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

-Premesso che secondo un’interpretazione letterale della norma trattasi anche in questo caso di meri dati e non di documenti e che sul punto è intervenuta la Legge n° 9 del 2014 aggiungendo il riferimento alle parti comuni dell’edificio –la cui mancanza nel testo originario della riforma aveva subito dato luogo a divergenze interpretative, nel senso che vi era chi sosteneva che i dati in questione dovessero riferirsi alle parti di proprietà esclusiva- è evidente l’intento del legislatore di creare una sorta di vera e propria scheda dell’immobile, ove si possano trovare tutte le indicazioni rilevanti sia per quanto attiene alla titolarità delle parti esclusive, sia con riferimento alle condizioni delle parti comuni.

-Peraltro, se è indubbio che con la riforma il legislatore abbia voluto ridisegnare in maniera più organica detti obblighi, già prima di detta previsione l’amministratore doveva comunque disporre di molti di questi dati -e della relativa documentazione- sulla base di prescrizioni normative preesistenti, basti pensare a tutte quelle relative all’impiantistica esistente (centrali termiche, cancelli elettrici, ascensori etc.).

7)”curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate”.

-Come si è visto al punto precedente la legge di riforma introduce l’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale, registro cui vanno ad aggiungersi gli altri tre -verbali di assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità-prescritti al punto successivo ora in esame.

-Sino all’entrata in vigore della riforma invece la prescrizione riguardava un unico registro, contenente le informazioni relative alla nomina e revoca dell’amministratore, i verbali delle assemblee, e qualora esistenti il regolamento di condominio e le tabelle millesimali.

-Detto registro, in base a quanto previsto dall’art. 71 disp. att. CC, avrebbe dovuto essere conservato presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati, condizionale che qui è d’obbligo in quanto l’associazione in questione è stata soppressa nel 1944 (con decreto legislativo luogotenenziale n° 369 del 23.11.1944) a soli due anni dall’emanazione del Codice Civile nella sua formulazione originaria, che risale al 1942 (con regio decreto n° 262 del 16.03.1942): benché privo di ogni valenza da ormai quasi settantanni l’articolo in questione non è peraltro stato abrogato neppure con la legge di riforma.

-Quanto ai contenuti il registro dei verbali delle assemblee si limita ad aggiungere in maniera esplicita a quanto per il passato inserito nell’unico registro di cui si è detto, le brevi dichiarazioni dei condomini che ne hanno fatto richiesta, mentre per quello della nomina e revoca dell’amministratore viene specificato che le annotazioni devono essere effettuate in ordine cronologico e contenere anche gli estremi degli -eventuali- decreti in casi di nomina giudiziale.

-Più articolate sono invece le indicazioni relative alla tenuta del registro di contabilità, ove viene chiaramente indicato il termine di trenta giorni per l’annotazione di ogni singolo movimento in entrata ed in uscita, articolo da interpretarsi tenendo conto di quanto previsto dal successivo art. 1130 bis introdotto dalla novella ed interamente dedicato al rendiconto condominiale, ed ove si prevede la tenuta -oltre che del registro di contabilità in questione- anche di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione.

-Da un punto di vista fiscale la problematica che da si pone in tema di contabilità condominiale riguarda il principio secondo cui detta contabilità debba essere effettivamente tenuta, e più precisamente se secondo il principio di cassa o secondo quello di competenza.

-Senza alcuna pretesa di entrare nel dettaglio in questa sede, ci si limita a fornire qualche indicazione di massima sugli enunciati principi che può essere utile per una migliore comprensione della tematica relativa alla contabilità condominiale:

*il principio di cassa prevede l’indicazione delle entrate e delle uscite effettive e dà quindi luogo ad una coincidenza perfetta con i movimenti bancari, come tale più agevolmente verificabile anche dal condomino meno esperto, che potrà quindi trovare una chiara corrispondenza tra i versamenti effettuati dai singoli condomini e le spese sostenute dall’amministratore: tal criterio peraltro non tiene conto di tutte le spese effettivamente imputabili a quel periodo -ad es.° le bollette relative alle utenze che si riferiscono necessariamente al periodo precedente rispetto a quello in cui vengono inoltrate come richiesta di pagamento- e può quindi creare più problemi per quanto concerne la corretta imputazione in caso di avvicendamento di condomini (od anche di inquilini all’interno del rapporto con il condomino-locatore).

*il principio di competenza, che prevede invece l’inserimento a bilancio di tutte le voci relative al periodo dell’esercizio amministrativo a prescindere dalla circostanza che siano o meno state effettivamente pagate e consente quindi di predisporre preventivi di gestione più precisi, ed è stato almeno per il passato quello solitamente più utilizzato per la contabilità condominiale, risultava più ostico alla verifica da parte del condomino non esperto proprio per la non chiara coincidenza tra le entrate e le uscite ivi indicate e le risultanze dei conti bancari.

-Anche con riferimento alla mancata ottemperanza delle attribuzioni previste dal punto esaminato il legislatore ritiene integrarsi quelle gravi irregolarità che ex art. 1129,comma 12 n°7, possono portare alla revoca dell’amministratore.

8) “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio

-La prescrizione ben si inserisce in quell’ottica di trasparenza e facilità di verifica dell’operato dell’amministratore di cui il legislatore ha permeato l’intera riforma, che all’art. 71Ter disp. att. CC di nuova introduzione, per agevolare la consultazione dei documenti da parte dei condomini, prevede anche la possibilità di attivazione di uno specifico sito internet: la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio potrà farne richiesta all’amministratore che sarà quindi tenuto all’attivazione, ovviamente con spese a carico dei condomini.

9) “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso

-Si segnale come già prima dell’entrata in vigore della riforma, la giurisprudenza della Suprema Corte avesse avuto modo di chiarire come i condomini, specificandone la ragione e senza giungere ad intralciare l’operato dell’amministratore paralizzando la gestione, potessero esercitare in ogni tempo detto controllo (Cass. n° 15159/01) ed è comunque prassi ormai consolidata che in occasione delle compravendite venga richiesta all’amministratore un’attestazione in tal senso.

-Qualora l’amministratore non ottemperi la richiesta, ciò costituirà una grave irregolarità ai sensi del più volte citato art. 1129, comma 12, n° 7 CC, con le relative possibili conseguenze in tema di revoca.

10) “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione

-Come precedentemente evidenziato il legislatore della riforma si occupa ripetutamente del rendiconto condominiale, sino a dedicargli un intero articolo, il successivo 1130 bis CC di nuova introduzione che si aggiunge alle previsioni di cui ai punti 1 e 10 dell’articolo in esame.

-Dopo aver chiarito che il rendiconto deve essere annuale e che annualmente deve essere convocata l’assemblea per la sua approvazione -la cui omessa convocazione costituisce grave irregolarità ex art. 1129, comma 12, n° 1, CC- specifica altresì che detta convocazione deve avvenire entro 180 giorni dal termine dell’esercizio, disponendo quindi un espresso termine temporale da rispettare.

-Sarà poi il successivo art. 1130 bis CC a specificare il contenuto minimo del rendiconto, contenuto che prima della riforma non era normativamente disciplinato, aggiungendo alle imprescindibili voci di entrata ed uscita i dati inerenti alla situazione patrimoniale ed ad eventuali fondi o riserve, ed indicandone altresì la composizione prevedendo oltre al già esaminato registro di contabilità, un riepilogo finanziario ed una nota sintetica esplicativa della gestione.

-Sempre nell’ottica di trasparenza e controllo è inoltre espressamente prevista la possibilità per i condomini di prendere visione dei documenti in ogni tempo, nonché la possibilità di nominare un revisore per verificare la contabilità ed un consiglio di condominio con funzioni -anche- di controllo.

**************

Con riferimento alla rappresentanza dell’amministratore, disciplinata dall’art. 1131 CC, la legge di riforma non ha effettuato alcuna modifica rispetto al testo previgente, se non l’inserimento dell’indicazione dell’art. 1130 CC in sostituzione del riferimento all’articolo precedente, resosi necessario dall’inserimento dell’art. 1130 bis CC tra le due norme.

Limitando in questa sede la disamina alla portata concreta della norma -ed omettendo quindi tutto ciò che riguarda il dibattito giurisprudenziale e dottrinale circa la natura giuridica della figura dell’amministratore e la configuarbilità del suo mandato- innanzitutto viene operata una distinzione tra le due ipotesi giuridicamente definite come legittimazione processuale attiva e passiva.

L’art. 1131 CC al primo comma, disciplina la legittimazione attiva dell’amministratore di condominio, e cioè il potere di agire in giudizio, nei confronti di condomini o di terzi, nei limiti delle attribuzioni ad esso spettanti in base a quanto previsto dall’art. 1130 CC o dei maggiori poteri ad esso conferiti da assemblea o regolamento.

E così, secondo quanto disposto dall’art. 63 disp. att. CC “per la riscossione dei contributi…l’amministratore senza bisogno di autorizzazione…può ottenere un decreto di ingiunzione…”, più precisamente secondo il riformato art. 1129, comma 8, CC, l’amministratore non solo potrà ma dovrà agire nei confronti dei condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.

Al di fuori di quest’ipotesi specificamente disciplinata dalla legge, l’individuazione concreta delle ipotesi in cui l’amministratore può agire in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea è sempre stata sostanzialmente rimessa all’interpretazione giurisprudenziale, ricomprendendovi da sempre tutti i procedimenti a natura cautelare ove la necessità di intervenire con urgenza spesso non è compatibile con i tempi tecnicamente occorrenti per la convocazione di un’assemblea.

Alla legittimazione passiva è invece dedicato il secondo comma della norma in esame ove si dispone che l’amministratore possa essere convenuto in giudizio per tutte le questioni attinenti le parti comuni dell’edificio e che, sempre con riferimento a dette parti, può essere destinatario delle notifiche da parte dell’autorità amministrativa.

In tema di legittimazione passiva la Suprema Corte ha avuto ripetutamente occasione di precisare come la ratio sottesa a questa disposizione sia quella di agevolare i terzi nella chiamata in giudizio del condominio attraverso la rappresentanza di un organo unitario (Cass. n° 19460/2005, n° 22294/2004), ammette la costituzione in giudizio senza preventiva autorizzazione sostanzialmente al solo scopo di non incorrere in decadenze di natura processuale, e concedendo in tal caso termine all’amministratore per munirsene successivamente attraverso la ratifica da parte dell’assemblea che sana ex tunc (Cass. n° 18331/2010).

Per concludere, merita di essere segnalata per la frequenza con cui ricorre nella pratica, la vertenza relativa alla revisione delle tabelle millesimali, in merito a cui il novellato art. 69 disp.att. CC ha ora espressamente previsto la possibilità di convenire in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore: con una recente sentenza (n° 22464 del 22.10.’14) che cassa senza rinvio una pronuncia della Corte d’Appello di Genova (del 01.03.207), la Suprema Corte aveva invece ancora ribadito che la domanda di revisione delle tabelle, esorbitando dalle attribuzioni dell’amministratore, doveva necessariamente essere proposta nei confronti di tutti i condomini.

Avv. Patrizia Trabucco

centro studi nazionale appc

 

 

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *