Inadempimento del conduttore nell’ ambito delle “locazioni commerciali”.

Ancora in tema di inadempimento del conduttore nell’ ambito delle “locazioni commerciali”.

Il problema dell’inadempimento da parte del conduttore, in materia di locazioni commerciali, può suscitare qualche problema di carattere applicativo e interpretativo, in quanto, mentre, per quanto attiene le locazioni abitative, l’importanza dell’inadempimento è, per così dire, parametrato, o meglio, pre – parametrato ex lege, non esiste una similare norma specifica per le locazioni c. d. ad “uso commerciale”, ex artt. 27 e seguenti della Legge 392/78.

Su ciò ha fatto qualche chiarezza una recente sentenza di una Corte di merito (C.A. Napoli, sentenza n. 1727, del 6 maggio 2015), che ha indicato dei criteri, peraltro sufficientemente chiari e precisi, per valutarsi circa la gravità dell’inadempimento, in relazione a tali tipologie locatizie.

La Corte ha premesso che, mentre in tema di locazione, compete al conduttore l’onere della prova del pagamento del canone, al locatore spetta “solo la prova della locazione e del canone pattuito”: conseguentemente, qualora sorgano contestazioni, diventa onere del conduttore la prova dell’avvenuto pagamento dei canoni richiesti.

Fatta questa premessa, la Corte ha ritenuto che, in base alla Legge 392/78 ed in materia di locazioni abitative, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore, per quanto attinente i canoni di fitto, non fosse più lasciata alla valutazione discrezionale del giudicante, ma fosse predeterminata globalmente attraverso il combinato disposto degli artt. 5, 55 e 41 della legge sopra citata.

E’ però, come già detto, tale “predeterminazione” riguardava solo le locazioni ad uso abitativo, mentre per la locazioni non abitative, la valutazione del Giudice sull’importanza dell’inadempimento del conduttore rimaneva affidata ai criteri di cui all’art. 1455 c.c., con facoltà, peraltro, di utilizzare, ma solo come “parametro orientativo”, la disposizione normativa di cui all’art. 5 della Legge 392/78, e tenendo conto, altresì, della peculiarità dei casi concreti ed a conforto di tale orientamento, il Collegio adito richiamava precedente giurisprudenza di legittimità ed, in particolare, la sentenza della Corte Cass. del 23 giugno 2011 n. 13887.

Nel caso di specie, il giudicante ha ritenuto che la risoluzione di un contratto di locazione ad uso commerciale potesse intervenire per il mancato pagamento dei canoni ed oneri accessori, quando, con riferimento alla situazione di inadempimento, ci si trovi di fronte ad inadempimenti tali “da rompere l’equilibrio contrattuale” e dovendosi comunque tenere conto del comportamento complessivo tenuto da parte conduttrice e ciò sulla base dei principi di cui alla sentenza della Corte Cass., 4 giugno 2002, n. 8076 e che, anche ai fini di tale valutazione, doveva essere osservata la regola juris in base alla quale, al fine di poter pronunciare l’intervenuta risoluzione contrattuale per inadempimento, doveva tenersi conto dello elemento soggettivo dell’inadempimento stesso, costituito dalla “imputabilità della mora debendi a dolo e/o a colpa del debitore”; nell’enunciare tale principio il giudicante ha fatto riferimento alla sentenza della Corte Cass., n. 5191, del 25 maggio 1998, che, anche se risalente nel tempo, dettava dei criteri pur sempre applicabili al concetto ed alle caratteristiche del così detto “inadempimento contrattuale”.

Avv. Roberto Negro

Coordinatore Centro Studi APPC Genova

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