La disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza

La disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza motivi specifici e nullità

I contratti di locazione ad uso abitativo stipulati ai sensi dell’art. 2 della Legge n° 431/98 prevedono rispettivamente una durata quadriennale con rinnovo di uguale periodo (4+4) oppure una durata –minimo- triennale e proroga biennale (3 + 2), fatte salve le ipotesi in cui il locatore intenda avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, peraltro esclusivamente per i motivi indicati nell’art. 3 della legge predetta.

I motivi previsti dalla lettera a) alla lettera g) di tale articolo, ricomprendono ipotesi quali quella di destinare l’immobile ad uso abitativo o meno, per sé stessi oppure per il coniuge od i parenti entro il secondo grado, prevista dalla lettera a) e sicuramente la più ricorrente, o quella di vendita dell’immobile a terzi, ma solo se non si è proprietari di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, e con diritto di prelazione a favore del conduttore, ipotesi questa prevista dalla lettera g) e meno frequente della precedente, così come le altre indicate nella norma.

Conseguentemente alla prima scadenza non è possibile disdettare il contratto semplicemente perché non si intende più proseguire in quel rapporto locatizio, ma lo si può fare esclusivamente per le motivazioni espressamente e tassativamente previste dalla legge.

Nella pratica quindi il locatore che non intenda più rinnovare il contratto alla prima scadenza, dovrà inviare al conduttore una raccomandata a/r manifestando detta intenzione, con un preavviso di almeno sei mesi, indicando altresì ed appunto specificamente il motivo della disdetta.

E ciò a pena di nullità, così come ribadito dalla Cassazione con sentenza n° 936/2013 secondo cui: “In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo… alla prima scadenza nella comunicazione di diniego… deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati.. sul quale la disdetta è fondata. Tale norma… deve essere intesa nel senso che impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall’art. 3 della stessa legge.”.

Avv. Patrizia Trabucco

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