Reato in caso di rovina di edificio?

Le ipotesi di reato in ambito condominiale nel caso di rovina di edificio

Non poche sono le fattispecie di rilievo penale che possono occorrere in ambito condominiale: si parla appunto di “diritto penale condominiale” dando rilievo al locus commissi delicti.

Il codice penale non prevede reati propri dell’amministratore, i reati che possono imputarsi a quest’ultimo sono reati comuni ovvero che possono essere commessi da chiunque e che non richiedono quindi per essere rilevanti che il soggetto attivo rivesta una particolare qualifica, sono reati che vengono commessi in occasione o nel corso dello svolgimento delle funzioni proprie dell’amministratore, senza che tale qualifica abbia specifica rilevanza ai fini della sussistenza della ipotesi delittuosa.
La mancata manutenzione del fabbricato può comportare, laddove ne ricorrano i presupposti normativi di cui all’art. 677 c.p., rubricato “omissione di lavori in edifici che minacciano rovina”, la responsabilità penale dell’amministratore di condominio.

Il bene giuridico tutelato dalla norma incriminatrice è la pubblica incolumità.

Essa prevede ai commi I e II due distinti illeciti amministrativi riconducibili a ipotesi di pericolo potenziale connesso a una condotta omissiva; se tale condotta è invece collegabile ad un pericolo concreto per le persone, dà luogo al reato contravvenzionale di cui al comma III, in tal senso, “mentre la fattispecie di cui al comma 1 dell’art. 677 c.p. incrimina chi omette di eseguire lavori necessari a rimuovere il pericolo generico e presunto di un edificio che minacci rovina, l’ipotesi prevista dal terzo comma, richiede che dall’omissione dei lavori, in edifici che minaccino rovina, derivi pericolo concreto per l’incolumità delle persone”(Cass. Pen. n. 16285/2006).

La contravvenzione di cui al terzo comma ha natura di reato di pericolo, a condotta omissiva, consistente nel non effettuare i lavori necessari a scongiurare il pericolo di crollo o i rischi dovuti ad un crollo già avvenuto.

In presenza di un crollo che abbia i connotati del disastro si configurerà il reato di cui all’art. 449 c.p. (“Delitti colposi di danno”: “Chiunque,…cagiona per colpa…, un disastro previsto dal capo primo di questo titolo, è punito con la reclusione da uno a cinque anni”, in relazione a tale fattispecie l’art. 434 c.p. nel Capo I, appunto, prevede il reato di “crollo di costruzioni o altri disastri dolosi.

Chiunque,…commette un fatto diretto a cagionare il crollo di una costruzione o di una parte di essa ovvero un altro disastro è punito, se dal fatto deriva pericolo per la pubblica incolumità, con la reclusione da uno a cinque anni.

La pena è della reclusione da tre a dodici anni se il crollo o il disastro avviene”). L’evento del delitto di crollo sia doloso che colposo (combinato disposto artt. 434 e 449 c.p. ) deve presentare modi di essere ed effetti tanto gravi ed estesi da colpire la collettività, costituendo un pericolo di carattere generale e diffuso, e perciò attinente alla pubblica incolumità, mentre nell’ipotesi contravvenzionale (art. 677 c.p.) è sufficiente il semplice “pericolo alle persone” .
La causa per la quale l’edificio minaccia rovina può essere attribuibile ad un fatto dell’obbligato, di un terzo, ma anche a un caso fortuito, la Giurisprudenza afferma che per la configurabilità del reato non rileva “l’ignoranza dello stato di pericolo in cui versa l’edificio, rientrando nella normale diligenza del proprietario di un immobile di curarne lo stato al fine di evitarne una rovina pericolosa, né una preventiva diffida, con specifica previsione di un termine perentorio entro cui provvedere alla manutenzione dell’immobile da parte della pubblica autorità” (Cass. Pen.n. 5966/2000).

L’elemento soggettivo della contravvenzione (dolo o colpa) è rappresentato dalla “volontà cosciente e libera…, cui è condizionata, a norma dell’ultimo comma dell’art. 42 c.p., l’imputabilità anche del reato contravvenzionale.

Ne consegue che l’impossibilità di esecuzione dei lavori non dipendente neanche da colpa, escludendo la libera volontà dell’agente, non rende configurabile il reato” (Cass. Pen. n. 35144/2002).

L’amministratore, quindi, potrà andare esente da responsabilità per non aver attuato misure urgenti atte ad impedire la rovina dell’edificio, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare in tal senso, e di omesso stanziamento dei fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, poichè in tal caso l’amministratore non avrà attuato interventi che non aveva materialmente il potere di attuare; in tale situazione, l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione di pericolo (posizione di protezione) ricadrà sul proprietario, indipendentemente dalla riconducibilità al medesimo dell’origine della stessa (Cass. Pen. Sez. I, n. 21401/2009).

La Corte di Cassazione ha altresì chiarito che l’amministratore andrà assolto, laddove, nell’impossibilità di risolvere alla radice il problema (si pensi alla mancanza di fondi per disporre lavori di manutenzione) intervenga sugli effetti anziché sulla causa della rovina, cioè prevenendo la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice, interdicendo (ove ciò sia possibile) l’accesso o il transito nelle zone pericolanti (Cass. Pen. n. 25221/2012).
Tali pronunce, in sostanza, considerano il fatto dei condomini quale causa di esclusione della punibilità dell’amministratore, riconducendo la mancata adozione di delibera o il mancato stanziamento di fondi alla forza maggiore di cui parla l’art. 45 c.p.
La fattispecie de qua si qualifica come reato proprio prevedendo che l’obbligo di provvedere all’esecuzione dei lavori necessari a rimuovere il pericolo per l’incolumità delle persone, costituito dall’esistenza di un edificio o una costruzione che minacci rovina, incomba sul proprietario ovvero sul soggetto che, pur non essendo proprietario, abbia l’obbligo di conservazione o vigilanza sul bene per fonte legale o convenzionale (Cass. n. 4032/2004). In via principale è il proprietario a dover curare che i propri beni non diventino fonte di pericolo per gli estranei, in via secondaria possono essere destinatari dell’obbligo di conservazione o vigilanza dell’edificio o della costruzione, sia l’amministratore di condominio (tranne che per le parti di edificio di proprietà esclusiva o qualora l’assemblea gli abbia negato l’autorizzazione), sia l’usufruttuario, sia i titolari del diritto di uso e abitazione nei limiti delle rispettive competenze.
La giurisprudenza è oscillante nell’affermare la responsabilità per omissione di lavori in edifici che minacciano rovina a carico del conduttore, in particolare: secondo alcune pronunce la contravvenzione in quanto reato proprio non può essere imputata al conduttore dell’immobile sito nell’edificio in disfacimento (Cass. Pen. n. 4493/2013), atteso che quest’ultimo non è destinatario, in quanto tale, del precetto di cui all’art. 677 c.p., e atteso che a norma dell’art. 1576 c.c. tutte le riparazioni per il mantenimento della cosa locata sono a carico del locatore e non già del conduttore, e che costui ha solo l’onere, secondo quanto disposto dall’art. 1583 c.c. di non opporsi alla loro esecuzione (Cass. Pen. n. 4170/2002, Cass. Pen. n. 4493/2013 ).
Qualora persona diversa dal proprietario sia tenuta alla manutenzione o alla riparazione dell’edificio, questa è la persona che diventa soggetto attivo della contravvenzione, venendo la responsabilità del proprietario (o dei comproprietari) in considerazione soltanto sussidiariamente qualora la persona diversa dal proprietario, obbligato alla manutenzione o alla conservazione, non possa, per circostanze indipendenti dalla propria volontà, adempiere a tale obbligo.

Negli edifici in condominio, nei quali la nomina dell’amministratore è obbligatoria, il dovere di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni dell’edificio incombe sull’amministratore; tale obbligo può però riemergere a carico dei singoli condomini, e in via autonoma, qualora per cause accidentali l’amministratore non possa adoperarsi con la necessaria urgenza per rimuovere il pericolo di rovina già manifesto. (ex pluribus, Cass. Pen. n. 7764/96).

Occorre ribadire che la responsabilità dell’amministratore, per omissione di lavori, non può intendersi in senso assoluto, in quanto si dovrà concretamente accertare se lo stesso poteva concretamente agire e se aveva i mezzi finanziari necessari per effettuare i lavori atti a scongiurare il pericolo.
La sussistenza dell’obbligo giuridico di attivarsi è condizione necessaria ma non sufficiente per il configurarsi della responsabilità ex art. 677 c.p.: occorrerà altresì che il pericolo cagionato dall’incuria o dalla vetustà risulti di una certa entità (“minacci rovina”), interpretando la giurisprudenza tale requisito in modo abbastanza rigoroso.
La ratio della norma è tutelare la pubblica incolumità sicchè il reato è configurabile qualora il proprietario o chi per lui sia tenuto alla conservazione del bene, non abbia provveduto ai lavori necessari a rimuovere il pericolo attuale e concreto per la pubblica incolumità, che sussiste anche in caso di passaggio occasionale di persone nel luogo in cui si trova l’immobile; infatti il concetto di pubblica incolumità non è limitato alla sola eventualità che il crollo coinvolga passanti, ma necessariamente comprende anche l’occasionale passaggio, per motivi di lavoro, o per qualsiasi ragione, nel terreno in cui insiste l’edificio in rovina, cosicchè il rato è ravvisabile anche nel caso in cui l’edificio sia ubicato all’interno di un terreno privato (Cass. Pen. n. 310/92).
Integra il reato in oggetto anche il pericolo di rovina di una porzione dell’edificio, lesionata in modo da minacciare la caduta di materiale sulla pubblica via e da rappresentare un concreto pericolo per le persone (Cass. Pen. Sez. I, n. 12721/2007).
Per la sussistenza dell’elemento soggettivo della contravvenzione occorre quantomeno la colpa dell’agente cioè coscienza e libertà dell’azione od omissione, perciò l’impossibilità di esecuzione dei lavori non dipendente neppure da colpa manda esente il proprietario o chi per lui tenuto all’esecuzione (per esempio è stato assolto dal fatto imputatogli il proprietario di un edificio posto sotto sequestro preventivo al quale l’autorità giudiziaria non aveva concesso di riaverne la disponibilià, in tal senso, Cass. Pen. n. 17322/2009).
Per concludere occorre sottolineare che il diniego assembleare, in presenza di obbligo di legge o di provvedimento dell’autorità, legittima l’amministratore in forza dei poteri conferitigli dagli artt. 1130 e 1131 c.c., a denunciare la decisione assembleare alternativamente alla pubblica amministrazione o alla autorità giudiziaria, che possono coercitivamente porre in atto ogni rimedio affinchè sia impedito l’evento e non possa cagionare ulteriori e più gravi conseguenze.
E’ evidente che anche i condomini, come singoli, e non come facenti parte della collettività condominiale, possono essere soggetti attivi di reati e quindi passibili di rispondere penalmente in relazione alle loro condotte, me anche civilmente, per gli eventuali danni, per fatti connessi alla loro proprietà esclusiva o alla loro condotta.
Il singolo condomino può per esempio essere chiamato a rispondere del reato di cui all’art. 677 c.p. per l’omissione di lavori nella sua proprietà esclusiva o per il reato di lesioni colpose (art. 582 c.p.) derivante dalla rovina della sua proprietà.aturalmente il singolo condomino può incorrere in responsabilità da illecito penale, come membro della collettività condominiale. In questa ultima veste la responsabilità del singolo, per gestione delle parti comuni e dei servizi condominiali, trova un limite negli obblighi dell’amministratore, configurato come come mandatario della collettività condominiale.

Avv. Valentina Massara
Centro Studi APPC Genova

 

 

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