Tempi interessanti

Gli antichi cinesi, se volevano davvero augurare ad un nemico la peggior sorte possibile, lanciavano al malcapitato questa terribile maledizione: “Che tu possa vivere in tempi interessanti !” .

Per chi non conosce nulla della cultura cinese, e neppure il suo soave garbo nel descrivere i fenomeni più terribili con dolcissimi eufemismi, i “tempi interessanti” non sono esattamente periodi di tempo che acuiscono la curiosità intellettuale di chi li vive, ma sono invece storicamente individuati dalla cultura cinese come tempi di grandi cambiamenti, rivolgimenti economici e sociali, guerre civili, carestie, epidemie che decimano le popolazioni delle città e dei villaggi, condannandoli ad una eterna miseria, disperatamente aggrappati all’orlo della capacità di sopravvivere.

Dopo questo chiarimento si capisce perché l’augurio di vivere “in tempi interessanti” costituisce non un augurio ma una maledizione, e tra le più terribili che si potessero lanciare.

Certo è difficile, parlando di tempi interessanti, non pensare, alla nostro tormentatissimo paese, ma soprattutto non impossibile evitare di pensare ai piccoli proprietari di uno o due beni immobili, forse così chiamati, perché, vengono sempre presi di mira dal fisco e dallo stato in genere, perché essendo appunto “immobili” sono facilissimi da colpire …

Chi è più sfortunato di un proprietario di casa ? Malvisto come un crocefisso nell’ufficio di Stalin, prima vittima della crisi economica più grande e profonda dell’età moderna, letteralmente spolpato dal fisco peggio di un facocero caduto in acque infestate da piranha, si sono visti più che dimezzare il valore dei loro beni più che immobili, immobilissimi, nel giro di poco più di un lustro. Davvero difficile pensare ad una sorte più infelice e disperata.

Ma, in realtà, tutto quanto sopra non basta, a riprova che non si può mai toccare il fondo, quando il fondo non c’è, i poveri proprietari case ( sarebbe giusto interessante dare questo nuovo significato all’acronimo APPC della nostra associazione) sono stati anche perseguitati da un legislatore che non ha avuto pietà, inferendo loro pure la riforma del condominio, che, a detta dello stesso legislatore, è un vero pasticcio, ma che comunque, secondo gli autori della legge, deve essere accettato, in quanto sarebbe meglio avere una brutta legge che nessuna legge…

E così succede che, con la nuova riforma, anche le cose più semplici e scontate vengono messe in dubbio o addirittura ribaltate.

Prendiamo, ad esempio, l’art. 1136 del nostro codice civile: in tale articolo, sin dalla nascita del nostro codice, nel 1942, il legislatore si era preoccupato di elencare le maggioranze di condomini necessarie perché una delibera potesse definirsi approvata.

Si parla di “maggioranze“ al plurale perché non tutte le delibere necessitano della medesima maggioranza.

Le delibere più importanti per il condominio, o quelle che comportano i maggiori esborsi per i condomini hanno bisogno di maggioranze forti (cd. maggioranze qualificate). Per altre delibere meno importanti e di “ordinaria amministrazione “ è sufficiente una maggioranza meno larga, talvolta una maggioranza che neppure rappresenta la maggioranza semplice dei comproprietari.

E’ il caso dell’art. 1136 cod civ. II comma, che prima della la riforma testualmente recitava: “ la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Il significato della disposizione era chiarissimo (come del resto lo era l’intero codice civile) La delibera, per essere considerata valida aveva bisogno della C.d. “doppia maggioranza” cioè dovevano essere favorevole sia almeno un terzo dei partecipanti al condominio, che possedessero, in termini di millesimi , almeno un terzo del valore dell’edificio.

Non è dato sapere il perché, ma la riforma ha modificato tale disposizione, che attualmente così recita; “La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”

Mentre prima era necessario che votassero favorevolmente la maggioranza di almeno un terzo dei partecipanti al condominio, ovvero in un condominio di 30 condomini dovevano votare a favore della delibera almeno 11, che a loro volta rappresentassero almeno un terzo del valore dell’edificio, cioè almeno 334 millesimi.

Ora, dopo la riforma, si potrebbe pensare che sia sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, cioè per riprendere lo stesso esempio di cui sopra, nel condominio di 30 partecipanti, se all’assemblea partecipano solo 5 condomini, per approvare la delibera bastano 3 condomini favorevoli su due, cioè basta che tale risicata maggioranza raggiunga complessivamente i 334 millesimi.

Dal tenore della disposizione sembra sparire del tutto il requisito della “doppia maggioranza”, atteso che si potrebbe interpretare la disposizione nel senso che per approvare un delibera in seconda convocazione, e in mancanza di necessità di maggioranza qualificate, è sufficiente che voti la maggioranza degli intervenuti che possiedano almeno un terzo del valore dell’edificio.

La conseguenza di tale interpretazione porta a conseguenze paradossali: ad esempio è possibile che passi una delibera che è votata da un solo condomino presente all’assemblea, che possieda un valore millesimale di solo 334 millesimi.

Ma la conseguenza più grave è che si potrebbe teorizzare che la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti appena un terzo del valore millesimale, possa imporre la delibera a una minoranza di condomini in senso numerico di teste, che però rappresenti oltre metà del valore del condominio.

Può succedere, cioè, che Caio, Sempronio e Calpurnio, condomini di un edificio, si riuniscano in assemblea e che gli stessi, rappresentando complessivamente 350 millesimi di valore del condominio (cioè oltre un terzo) possano imporre una delibera contro gli altri 2 condomini Tizio e Mevio, che sono, si, in minoranza come teste (3 a 2) ma rappresentano un valore dell’edificio di ben 650 millesimi.

Se ciò fosse ammissibile, per proseguire nell’esempio, accadrebbe che tre condomini che rappresentano il 35% del valore dell’edificio possano imporre una spesa ad altri due condomini, che però possiedono ben il 65% del condominio.

Ancora più paradossale sarebbe la conseguenza che la gran parte della spesa non graverebbe su chi l’ha decisa, ma graverebbe proprio su chi quella spesa non ha voluto e ciononostante la sopporta in misura maggiore.

Non meno paradossale sarebbe l’effetto giuridico che la norma così interpretata potrebbe determinare: e cioè il principio, del tutto sconosciuto nel nostro ordinamento, per cui una minoranza di condomini potrebbe prevalere sulla maggioranza di essi, senza che neppure esista una qualsiasi attendibile ragione per cui ciò accada.

Fortunatamente, in un raro sussulto di razionalità, la Suprema Corte di Cassazione nella Sentenza del 28.09.2015 n.19131 ha ribadito il principio per cui l’art 1136 cod. civ. prevede comunque sempre una doppia maggioranza sia in termini di partecipanti all’assemblea, sia in termini di valore dell’edificio.

Quindi, secondo l’esatta interpretazione della Suprema Corte, ai fini dell’approvazione di una delibera non è sufficiente che siano favorevoli i condomini numericamente in maggioranza all’assemblea e che rappresentino almeno un terzo del valore del condominio, ma è altresì necessario che non vi sia una volontà contraria da parte di condomini che, seppur numericamente in minoranza, rappresentino un valore millesimale superiore a quel terzo che vota favorevolmente per la delibera.

Un modo – lo si ammette – molto contorto per affermare l’invece chiarissimo concetto che una minoranza, vuoi di persone, vuoi di millesimi, non può mai imporre la propria volontà ad una maggioranza, sia essa di persone, sia di valori millesimali.

Disma Vittorio Cerruti

Direttivo Appc Genova

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