Risoluzione contratto locazioni non abitative, solo con adempimenti di “non scarsa importanza”

NELLE LOCAZIONI NON ABITATIVE LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO È POSSIBILE SOLO CON UN INADEMPIMENTO DI “NON SCARSA IMPORTANZA”. (giurisprudenza commentata)

di Luca Malfanti Colombo – Wealth & Property Manager
18 novembre 2022 Voce bussola: risoluzione del contratto di locazione per fatto del conduttore

Abstract: La fattispecie sottoposta all’esame del giudice di merito romano aveva per oggetto la verifica dell’inadempimento del convenuto alle obbligazioni pecuniarie nascenti dal contratto di locazione a suo tempo stipulato, con conseguente condanna dello stesso al pagamento degli eventuali canoni locatizi dovuti e non ancora corrisposti. Il tutto precisandosi però che la verifica anzidetta si estendeva altresì per contro alla legittimità dell’istanza di convalida di sfratto per morosità e rilascio dell’immobile locato, con implicita contestuale risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore, originariamente presentata da parte attorea.

ESTREMI: Trib. di Roma, sez. VI civ., 30 maggio 2022, n. 8480
CONFORMI: Cass. Civ., sez. III, ord., 20 febbraio 2018 n. 4022; Cass. Civ., sez. III, 22 ottobre 2014, n. 22346; Cass. civ, Sez. VI, 3 settembre 2013 n. 20182SOMMARIO: 1. Massima – 2. Il caso – 3. La questione – 4. Le soluzioni giuridiche – 5. Osservazioni – 6. Guida all’approfondimento

1. Massima
   In tema di locazione non abitativa, la disciplina regolante la risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore non è quella dell’art. 5 della Legge 392/78 ma bensì quella generale contenuta nell’art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti avuto riguardo all’interesse dell’altra.
   Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità per il solo fatto dell’incidenza dell’inadempimento su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto.
   La gravità deve per contro essere concretamente verificata ovvero si deve accertare l’idoneità della mora a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a sopprimere l’interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo.