Contratti locazione uso diverso dall’abitativo
Contratti locazione uso diverso dall’abitativo (sintesi schematica della normativa)
Con riferimento agli immobili a uso diverso dall’abitazione la normativa di riferimento è tutt’ora la legge 392/1978 (legge sull’equo canone).
Durata della locazione
La norma (art. 27) prevede, in modo inderogabile, una durata minima del contratto in sei anni con rinnovo tacito, per egual periodo, regolato dal successivo art. 28. Una durata minima maggiore, di nove anni e rinnovo di altri nove, è prevista per le locazioni alberghiere.
Quindi il contratto, per gli immobili non abitativi regolati dall’art. 27, dura sei anni più sei in forza del tacito rinnovo previsto all’art 28 (per gli alberghieri 9+9). Se si prevede, anche se di comune accordo, una durata inferiore non ha valore. In casi eccezionali, ma con motivazione reale e solo per esigenze documentate transitorie del conduttore, è consentita una durata inferiore (comma 5 art.27). La norma regola anche le locazioni stagionali (comma 6 art. 27); si tratta di locazioni che hanno ad oggetto l’esercizio di una attività che si ripete negli anni, ma legata ad un particolare periodo (stagione), quale ad esempio l’attività di balneazione o la gestione di una stazione sciistica.
Alla prima scadenza e con il preavviso di 12 mesi il conduttore può recedere dal contratto mentre al locatore è data facoltà di non rinnovarlo, ma solo per particolari e tassativi motivi (art. 29). Al conduttore è consentito il recesso in qualsiasi momento con il semplice preavviso di sei mesi, ma solo se ricorrono gravi motivi (ultimo comma art. 27). Può essere concesso convenzionalmente al conduttore la possibilità di recesso senza limiti.
Il contratto rinnovato in seconda scadenza può essere liberamente disdettato dal locatore e senza motivazione con semplice preavviso di 12 mesi (18 per le alberghiere).
Se il contratto ha ad oggetto l’esercizio di attività a contatto con il pubblico (esempio negozio, bar ecc.) sono previsti particolari vantaggi per il conduttore quali il diritto di prelazione (art. 38) e, nell’art. 34, il diritto alla indennità di avviamento (18 mensilità dell’ultimo canone e 21 per le alberghiere) in caso di disdetta del locatore anche se in seconda scadenza. Se poi nell’immobile il cui contratto è stato disdettato si dovesse esercitare una attività analoga alla precedente le indennità raddoppiano (comma 2 art.34). Ogni rinuncia preventiva da parte del conduttore è nulla.
Determinazione e variazione del canone
Il canone della locazione è liberamente determinabile dalle parti e una volta concordato non può essere modificato per tutta la durata del contratto.
