Un tema complesso, ma su cui vale la pena di spendere qualche chiarimento.
Nel diritto civile ci sono generalmente due parti, per semplificare diciamo chi vanta un diritto, una pretesa, soggetto attivo, e l’altra parte a cui ci si rivolge per l’adempimento (soggetto passivo).
Un esempio è la locazione: il proprietario ha diritto al pagamento del canone e l’inquilino deve pagarlo.
Se sorge una vertenza, cioè una lite giudiziaria, davanti al “giudice” occorre che la parte che chiede l’adempimento (attore) sia quella che realmente ne ha diritto e l’altra parte a cui si chiede di pagare sia quella che realmente ne è tenuta (convenuto). Per tornare all’esempio della locazione se il locatore ha il contratto con il sig. Giovanni deve chiamare in giudizio Giovanni, non la moglie o la compagnia o suo cugino. Se sbaglia la citazione si è rivolto a chi, dal punto di vista passivo, non è legittimato e perde la causa.
Nel caso che esamino nell’articolo un condomino aveva chiamato in causa (si trattava di una mediazione procedurale) il soggetto sbagliato. Aveva citato non la società che amministrava i condominio, ma il suo rappresentante legale dimenticandosi che la società ha una sua personalità giuridica diversa dal suo amministratore.
Dispiace dirlo, ma l’avvocato che ha preso questa madornale cantonata ha esposto il suo cliente a danni per la soccombenza e il cliente ha diritto ad avere risarciti i danni subiti.
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Particolare attenzione va prestata quando l’amministratore condominiale è una società di capitali
La determinazione del soggetto legittimato a stare in giudizio è un elemento preliminare e fondamentale, la sua errata individuazione può avere conseguenze fatali per le sorti del contraddittorio. Tra le cause di nullità nella citazione indicate nell’articolo 164 Codice procedura civile (nullità della citazione) viene prevista proprio la omissione o l’incertezza dei requisiti stabiliti nei numeri 1) e 2) dell’articolo 163 Codice procedura civile.
L’individuazione del convenuto
E il numero 2 del comma 2 dell’articolo 163 riguarda proprio la individuazione del convenuto dovendosi nell’atto di chiamata in causa indicare: «…… il nome, il cognome, il codice fiscale, la residenza o il domicilio o la dimora del convenuto e delle persone che rispettivamente li rappresentano o li assistono. Se attore o convenuto è una persona giuridica, un’associazione non riconosciuta o un comitato, la citazione deve contenere la denominazione o la ditta, con l’indicazione dell’organo o ufficio che ne ha la rappresentanza in giudizio».
Questo per quanto riguarda la procedura in sede giudiziaria, ma applicabile, non esiste ragione che non lo sia, anche nella chiamata innanzi all’istituto di mediazione procedurale. La norma che regola la individuazione dei soggetti passivi è una norma inderogabile e formale, ma in diritto e soprattutto in quello processuale, la forma è sostanza, diversamente se, non rigorosamente rispettata, crolla il sistema delle garanzie processuali con grave danno per le parti che vedrebbero sacrificato il loro diritto alla difesa tecnica.
I fatti
Era sorta una vertenza in merito agli obblighi relativi alla manutenzione di un pianerottolo a servizio di una singola unità abitativa in un condominio facente parte a sua volta di supercondominio. Individuare chi dovesse provvedere alla manutenzione significava non solo stabilire a carico di chi ne fossero i costi, ma cosa ben più importante chi rispondesse delle conseguenze derivanti da una mancata o cattiva manutenzione.
I soggetti che nel caso in esame potevano individuarsi come responsabili della manutenzione al pianerottolo o alla scala erano:
a) il singolo condòmino che accedeva dalla scaletta e dal pianerottolo alla sua abitazione (nessun altro aveva accesso alle proprie unità immobiliari o aveva interesse ad usare scala e pianerottolo)
b) il condominio di cui faceva parte la sua abitazione
c) il supercondominio di cui il sub condominio ne era parte.
Sia il condominio che il supercondominio sostenevano che, non risultando nulla in merito negli atti o nel regolamento, la responsabilità fosse in capo al singolo condòmino che aveva in uso esclusivo il pianerottolo e la scala da cui solo lui poteva accedere al corsello pedonale del supercondominio.
Trattandosi nel caso in esame di vertenza di natura condominiale la eventuale azione in sede giudiziaria doveva essere proceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, numero 28.
L’amministratore condominiale è una società di capitali
