Carte Scoperte ……. urbanistiche e catastali

Argomento molto importante nella vita del Piccolo Proprietario è la conformità urbanistico catastale. Materia ed argomenti che a volte (anche troppo spesso) capitombolano all’improvviso e del tutto inaspettatamente ad interrompere o prolungare tempistiche riguardo le trattative per la compravendita di immobili.
Nei casi in cui in effetti le “faccende” urbanistico catastali, riguardo al proprio immobile, si presentino in modo improvviso e del tutto inaspettato, per proprietari che dispongono del bene da lungo tempo o addirittura da generazioni, a seguito di eredità, successioni, atti di divisione o compravendita, etc etc e quindi in un ambito dove ciascuno si aspetta una totale tranquillità rispetto alle regolarità di casa propria, tale serenità, alle  volte, viene completamente sgretolata dalla telefonata dell’Agente immobiliare o collaboratore di un Notaio, che potrebbero comunicare che sarebbe il caso di effettuare una migliore verifica rispetto alle carte che dimostrino di avere una casa in “regola”.
 Per chi aveva la  totale serenità di una regolarità del proprio immobile, si potrebbe così innescare un meccanismo burocratico oscuro e all’inizio dubbio ed incomprensibile, che neanche il miglior doppio giochista di poker avrebbe potuto architettare.
Negli ultimi anni si “gioca” finalmente a carte scoperte, rispetto alla materia urbanistica e catastale, che nei periodi precedenti era  incerta alla vista di tanti Proprietari di immobili e finalmente affrontata in modo chiaro, magari a discapito di chi oggi si trova a risolvere problematiche che avrebbero dovuto essere districate dai proprietari precedenti o addirittura dai costruttori originari.

Prima di affrontare l’argomento specifichiamo, in poche parole, cosa in effetti si intende per regolarità urbanistica e catastale: la prima per ordine ed importanza, consiste nella effettiva conformità dello stato di fatto degli immobili rispetto alla documentazione progettuale depositata presso uffici edilizia privata del Comune di competenza, i quali devono essere accompagnati di approvazione, autorizzazione, etc etc per la dimostrazione di un titolo edilizio, dal quale ne dovrebbe essere poi scaturito un successivo decreto di abitabilità o agibilità ( anch’essi argomenti potenzialmente spinosi che affronteremo in futuro).

La conformità catastale, anche se vista la planimetria e quindi una effettiva rappresentazione degli spazi di ciascun immobile, ha in effetti sola rilevanza dal punto di vista fiscale per la dimostrazione degli identificativi catastali, del classamento e relativa rendita. Da ricordare quindi molto bene che la rappresentazione della planimetria catastale non dimostra alcun titolo edilizio.  

E’ doveroso premettere che anche nel periodo precedente a quello dove è iniziato il “il gioco a carte scoperte” gli immobili avrebbero dovuto comunque essere verificati rispetto alla conformità urbanistico catastale, ma non essendo normata alcuna specifica responsabilità al momento del rogito per il passaggio di proprietà, molte volte veniva semplicemente accertata la conformità della planimetria catastale rispetto allo stato di fatto dell’immobile.

Il vero “gioco a carte scoperte”, a volte doloroso da affrontare per i Piccoli Proprietari di Case, ha avuto il suo inizio a seguito del decreto legge 78/2010, successivamente tramutato in legge e tutt’ora in vigore, modificando la precedente, in tale argomento, legge 52/85, dal quale è obbligo per la regolare stipula di un rogito, fare riferimento alla CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE.

Tale imposizione del legislatore, è da intendersi a tutela degli attuali proprietari e dei futuri proprietari di immobili, in quanto verrà garantita la regolarità degli immobili e finalmente evitate eventuali controversie a seguito di successive verifiche.

E’ il caso specificare che la norma in materia tecnica tratta in modo diverso le difformità, rispetto alla “gravità” ed al periodo dell’esecuzione, non si può quindi generalizzare, ma sarà necessario analizzare ciascun caso ed affiancati da un buon professionista, ottenere il miglior risultato per poter dichiarare finalmente ed ufficialmente il proprio immobile CONFORME.

 

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