I debiti contratti dal condominio

E’ necessario, per un inquadramento corretto della questione, suddividere temporalmente in tre fasi storiche le vicende normative e giurisprudenziali delle obbligazioni in capo al condominio:
-    Periodo anteriore alla sentenza della Suprema Corte sezioni unite del 8 aprile 2008
-    Periodo dall’ 8 aprile 2008 sino al 18 giugno 2013 (entrata in vigore della legge di riforma del condominio)
-    Periodo successivo al 18 giugno 2013
Per quanto attiene al periodo anteriore all’ 8 aprile 2008 la giurisprudenza riteneva l’obbligazione del condominio di natura solidale, ragion per cui il singolo condomino poteva essere chiamato a rispondere dell’intero a prescindere dalla propria quota millesimale e del fatto che avesse provveduto a versare la quota di sua spettanza.
Con la storica sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (9148 del 8 aprile 2008)viene fissato il principio che la solidarietà può sussistere solo in caso di espressa disposizione di legge, in caso contrario prevale la intrinseca parziarietà dell’obbligazione. Ne conseguiva che il terzo creditore, ottenuta in giudizio la condanna del condominio, poteva procedere nei confronti dei singoli condomini non per l’intera somma dovuta ma solo nei limiti della quota di ciascuno.
La legge di riforma (220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013) modifica ulteriormente il quadro delle obbligazioni condominiali. Infatti il comma 2 dell’art. 63ddaacc così recita: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola  con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.” Quindi viene introdotta una “scaletta temporale” che il creditore del condominio deve percorrere : una volta ottenuto il titolo esecutivo (decreto ingiuntivo o sentenza di condanna) nei confronti del condominio dovrà chiedere all’amministratore di fornirgli i dati del o dei condomini morosi, cosa che l’amministratore dovrà obbligatoriamente fare perché così impone la legge (art. 63 comma 2 ddaacc) e intraprendere le procedure esecutive (mobiliari ,immobiliari, presso terzi) in danno del condomino moroso. Solo dopo aver svolto infruttuosamente queste azioni potrà aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti. Peraltro, poiché comunque si devono applicare i principi di cui alla sentenza della Suprema Corte del 2008, il condomino in regola risponderà non in modo solidale ma solo limitatamente al valore della propria quota millesimale.
E’ però importante ricordare che il creditore, prima di agire sui singoli condomini, morosi o non morosi che siano, potrà pignorare le somme presenti nel conto corrente condominiale, se capiente, in quanto la giurisprudenza ritiene che, con il conto corrente condominiale, si sia realizzata una , seppure embrionale, autonomia patrimoniale del condominio e che quindi le somme depositate non appartengano più ai singoli condomini ma all’ente condominiale e che come tali, siano aggredibili da parte dei creditori del condominio.

Quando non vale il principio di parziarietà
Il principio di parziarietà non si applica quando la legge espressamente prevede la solidarietà. Sono i casi di responsabilità individuati dall’art. 2055 cc per il quale “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno”.  Quindi se si tratta di un danno per cui il condominio risponde per fatto illecito (art. 2043 cc) o per cose in custodia (art. 2051cc) una volta accertata la responsabilità del condominio e quantificato l’ammontare, potrà essere chiamato a rispondere per l’intero il singolo condomino.
 

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